Guía del vendedor
Vender tu propiedad en la Costa del Sol
Vender como propietario internacional es muy llevadero una vez que entiendes el proceso, los costes y qué debe estar listo antes de que llegue un comprador. Esta guía explica cómo funciona una venta española, los costes que hay que prever, la retención del 3% para no residentes, la documentación que necesitarás y las cuestiones que conviene resolver antes de acordar un precio de salida.
Solo información general, no asesoramiento legal ni fiscal. Las normas fiscales españolas, los procedimientos municipales y las circunstancias individuales varían y pueden cambiar. Consulta siempre con un abogado español independiente y un asesor fiscal debidamente cualificado antes de actuar. Última actualización: agosto de 2026.
Cómo funciona vender una propiedad en España
- Evaluación y valoración — una recomendación defendible con el razonamiento explicado, no la cifra más alta posible.
- Preparar la propiedad y la documentación — reunir los documentos, resolver el mantenimiento evidente, tener listo el certificado energético.
- Marketing — presentada con precisión a los compradores, incluidos los internacionales en cinco idiomas.
- Visitas y seguimiento — una visita sin seguimiento le dice muy poco al vendedor.
- Oferta y negociación — considera los plazos, la financiación y las condiciones, no solo el precio de portada.
- Reserva — una señal para retirar la propiedad del marketing activo; las condiciones varían, así que haz que tu abogado las revise.
- Contrato privado de compraventa (arras) — una señal de ~10% es habitual, pero no universal; entiende exactamente lo que firmas.
- Diligencia debida del comprador — un vendedor con la documentación lista facilita esta fase.
- Firma ante notario — se firma la escritura pública, se liquida el saldo y se entregan las llaves.
- Impuestos del vendedor y posfirma — la ganancia patrimonial, la retención del 3%, la plusvalía y la posible cancelación de hipoteca.
¿Cuánto cuesta vender?
No hay un único porcentaje universal. El total depende de la propiedad, tu situación fiscal, el municipio, el historial de compra, la situación hipotecaria y el acuerdo con la agencia. Los conceptos principales a tener en cuenta:
Honorarios de agencia
Acordados con claridad antes de empezar el marketing — el honorario, si el IVA es aparte, cuándo se paga y qué incluye. No te fíes de un porcentaje genérico de una web para entender tu propia venta.
Plusvalía municipal
Un impuesto municipal ligado al incremento del valor del suelo urbano. En una venta normal el vendedor suele ser el sujeto pasivo; el cálculo depende del municipio. Pide a tu abogado que calcule la situación probable antes de la firma.
Impuesto sobre la ganancia patrimonial
A grandes rasgos, la ganancia entre el valor de transmisión y el de adquisición, sujeta a las reglas sobre gastos y reducciones. Para personas no residentes, las ganancias tributan actualmente por lo general al 19% — pero no es simplemente el 19% de la diferencia de precio. Busca siempre asesoramiento fiscal individual.
La retención del 3% para no residentes
Cuando el vendedor es no residente, el comprador suele retener el 3% de la contraprestación acordada y lo ingresa en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211. Se calcula sobre el precio de venta — no sobre la ganancia — y es un pago a cuenta de tu obligación tributaria, no necesariamente la factura final. Después presentas la declaración de no residentes (Modelo 210) y compensas el importe retenido; cualquier exceso puede ser reembolsable.
Ejemplo, solo a título explicativo: en una venta de 500.000 € el comprador retendría por lo general 15.000 €. Eso no significa que el impuesto final sobre la ganancia sea de 15.000 € — incorpora la retención a tus previsiones de tesorería antes de la firma.
Lo que nos preguntan los vendedores
¿Necesito un certificado de eficiencia energética para vender?
Para la mayoría de las ventas residenciales normales, sí — y la información de calificación energética debe figurar en la publicidad. El certificado lo emite un técnico cualificado y tiene un periodo de validez definido. Comprueba si el certificado existente está disponible, vigente y registrado antes de empezar el marketing, en lugar de esperar a que un comprador vaya a seguir adelante.
¿Puedo vender con una hipoteca todavía sobre la propiedad?
Sí. El préstamo pendiente se suele cancelar como parte de la firma y la carga hipotecaria se cancela después formalmente en el Registro de la Propiedad. Esto puede implicar al banco, documentación notarial y trámites registrales — avisa pronto a tu abogado para que el papeleo esté listo antes de la firma.
¿Qué documentos necesito para vender?
La lista exacta depende de la propiedad, pero habitualmente: la escritura de propiedad, pasaporte/DNI y NIE, información registral actual, el certificado de eficiencia energética, documentación reciente del IBI, un certificado de la comunidad cuando proceda, información de suministros e hipoteca, y cualquier poder notarial. Empieza a reunirlos antes de recibir una oferta — tu abogado confirmará la lista completa.
¿Cuánto tardará en venderse mi propiedad?
No hay una respuesta universal responsable. El tiempo hasta una oferta aceptada varía según el precio, la presentación, la zona y las condiciones del mercado; el tiempo desde la venta acordada hasta la firma depende de la diligencia debida, la financiación y las condiciones negociadas. No prometemos una venta en un plazo concreto — pero cuanto más organizado esté tu expediente cuando llegue una oferta, menos problemas evitables surgirán.
¿Debería reformar antes de vender?
No automáticamente. Los proyectos grandes antes de vender pueden consumir dinero y tiempo sin un retorno equivalente. Repara lo que resta confianza y presenta bien la propiedad — pero una reforma completa solo para subir el precio de venta requiere un análisis mucho más cuidadoso y, a veces, el comprador prefiere elegir sus propios acabados.
¿Tengo que estar en España para vender?
No necesariamente. Muchos propietarios internacionales venden pasando parte o toda la operación fuera de España. Según las circunstancias, un poder notarial español puede permitir que tu abogado u otro representante autorizado realice los actos acordados en tu nombre. Habla con tu abogado bastante antes de la firma si prevés estar fuera.
Una valoración honesta debería venir con una explicación. Si la cifra no puede explicarse, no sirve de mucho.
Por qué vender con Conrisa
Una valoración honesta basada en pruebas, en lugar de una cifra inflada para ganar el encargo. Comunicación multilingüe en español, inglés, noruego, sueco y danés. Conocimiento de la propiedad y la ubicación — cómo influye la posición exacta en la propuesta, no solo el código postal. Comunicación clara de principio a fin sobre la valoración de las visitas, las preguntas, las ofertas y los siguientes pasos. Y límites profesionales: tu abogado independiente ofrece el asesoramiento legal y tu asesor fiscal confirma tu situación, mientras nosotros coordinamos la operación inmobiliaria a su lado, sin pretender sustituirlos.
¿Piensas vender? Empieza por una valoración honesta.
No hace falta que hayas decidido vender. Una valoración te ayuda a entender dónde se sitúa tu propiedad, cómo la posicionaríamos, qué costes investigar y cuáles serían los siguientes pasos. Sin presión, sin compromiso — te explicaremos cómo hemos llegado a ella y qué consideramos realista antes de que decidas.