Guía de compra
Comprar propiedad en la Costa del Sol: una guía para compradores extranjeros
Comprar en España siendo extranjero es totalmente posible — vivienda habitual, segunda residencia o inversión. Esta guía explica el proceso paso a paso, desde el presupuesto y el NIE hasta las comprobaciones legales, los impuestos, el notario y las llaves, en español, inglés, noruego, sueco y danés.
Simulador de hipoteca
Una guía rápida de cómo podría ser una hipoteca española. A los compradores no residentes se les suele ofrecer hasta cerca del 70% del precio o de la tasación, con plazos de hasta 25–30 años.
Solo orientativo — no es una oferta hipotecaria ni asesoramiento financiero. Los tipos, plazos y límites reales dependen del banco y de tu situación. Recomendamos hablar con un asesor hipotecario.
Solo información general, no asesoramiento individual legal, financiero, de extranjería o fiscal. Las leyes, los tipos y las circunstancias varían y cambian — consulta siempre con profesionales españoles debidamente cualificados para tu situación. Última revisión: agosto de 2026.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en España?
Sí — seas residente o no residente, de la UE o de fuera de la UE. Pero comprar no te da automáticamente el derecho a vivir en España: la propiedad, la situación de extranjería y la residencia fiscal son cosas distintas. Los compradores extranjeros suelen necesitar un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para los trámites administrativos y fiscales. Si piensas mudarte de forma permanente, busca asesoramiento aparte de extranjería y fiscal.
¿Qué presupuesto debería prever?
El precio no es el único coste — prevé los impuestos de compra y los costes profesionales. Una previsión general habitual es de ~10-15% por encima del precio, pero la cifra real depende de si es de segunda mano o de obra nueva y de tus circunstancias.
| Tipo de compra | Impuesto principal de compra (Andalucía, ago. 2026) |
|---|---|
| Propiedad de segunda mano | ITP 7% |
| Propiedad de obra nueva | IVA 10% + AJD 1,2% |
Otros costes pueden incluir honorarios legales, notaría, Registro de la Propiedad, una tasación si hay financiación, gastos de hipoteca y bancarios, y otros costes profesionales propios de la operación. Pide a tu abogado una estimación de los gastos de compra para la propiedad concreta antes de comprometerte.
Consejo de Conrisa para el comprador: no calcules el presupuesto solo a partir del precio de compra. Decide tu gasto total incluyendo impuestos y costes, y trabaja hacia atrás hasta tu presupuesto de propiedad realista.
El proceso de compra, paso a paso
- Fija tu presupuesto real — incluyendo impuestos y costes; si necesitas financiación, investígala primero.
- Empieza pronto el trámite del NIE.
- Designa a un abogado español independiente que represente tus intereses.
- Busca y visita — identificamos zonas y propiedades, organizamos las visitas y comparamos las ventajas y concesiones reales.
- Oferta y condiciones — no solo el precio; los plazos, el mobiliario y las condiciones importan.
- Reserva — entiende las condiciones antes de pagar ninguna cantidad.
- Diligencia debida legal — nunca dejes que la ilusión acorte las comprobaciones.
- Contrato privado de compraventa — señal habitual de ~10%; entiende lo que firmas.
- Financiación y preparación de la firma.
- Firma ante notario — se otorga la escritura, se paga el saldo y luego los impuestos y la inscripción, y después las llaves.
Obra nueva frente a segunda mano
Ninguna es automáticamente mejor — distintos impuestos, plazos, ubicaciones y comprobaciones.
| Segunda mano | Obra nueva | |
|---|---|---|
| Impuesto principal de compra | ITP 7% | IVA 10% + AJD 1,2% |
| Propiedad | Existente | Nueva / en construcción |
| Entrega | A menudo antes | Puede depender de la construcción |
| Ubicación | A menudo zonas consolidadas | Con frecuencia promociones más nuevas |
| Comprobaciones clave | Titularidad, deudas, situación | Promotor, proyecto, licencias, garantías |
Las preguntas clave, respondidas
¿Qué es un NIE — y equivale a la residencia?
El Número de Identidad de Extranjero es un número personal de identificación para extranjeros con gestiones en España, normalmente necesario para los trámites administrativos y fiscales de la compra. No es la residencia — solo un número de identificación. Se obtiene a través de las autoridades españolas competentes, en España o mediante los servicios consulares en el extranjero; un abogado puede ayudar, en su caso mediante poder notarial. Empieza el trámite pronto — no esperes a haber encontrado la propiedad.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca española?
Sí — los bancos españoles prestan a no residentes, aunque los criterios y el porcentaje financiado pueden diferir de las condiciones de los residentes. Investiga la financiación antes de hacer una oferta; tu presupuesto real no es solo hipoteca + entrada (prevé impuestos y costes, y la tasación del banco puede diferir del precio). Podemos indicarte asesores hipotecarios y bancos con experiencia en compradores internacionales; la aprobación queda en manos de los profesionales financieros.
¿Necesito un abogado independiente?
No es estrictamente obligatorio, pero lo recomendamos encarecidamente para los compradores internacionales. Tu abogado te representa con independencia del vendedor y del agente — investigando la situación jurídica, asesorando sobre los contratos y protegiendo tus intereses. Conrisa encuentra, evalúa y negocia la propiedad; tu abogado determina si es jurídicamente seguro seguir adelante. Esos papeles se mantienen separados.
¿Qué abarca la diligencia debida legal?
Tu abogado determina exactamente qué estás comprando y si hay problemas legales, financieros o urbanísticos — titularidad registral, información del Registro de la Propiedad, hipotecas o cargas existentes, deudas, información catastral, situación urbanística y jurídica, licencias, cuotas y deudas de comunidad, la situación del impuesto local sobre la propiedad, las condiciones contractuales y, en obra nueva, la documentación del proyecto y las garantías. Una regla: nunca dejes que la ilusión de haber encontrado la propiedad adecuada acorte las comprobaciones legales.
¿Puedo comprar desde el extranjero?
Sí — los compradores internacionales a menudo realizan parte de los trámites a distancia. Tu abogado puede representarte mediante un poder notarial debidamente otorgado. Dinos a nosotros y a tu abogado desde el principio si estarás en Noruega, Suecia, Dinamarca, el Reino Unido u otro lugar, para planificar el proceso teniéndolo en cuenta. Gestionamos las búsquedas, las visitas y la comunicación local mientras coordinamos contigo y con tus asesores.
¿Cuáles son los costes recurrentes de ser propietario?
Los costes no terminan con las llaves. Según la propiedad: IBI (impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles); cuotas de comunidad (y posibles derramas para obras importantes); basura y tasas locales; suministros; seguro; mantenimiento; tributación de no residentes (puede aplicarse aunque no se alquile); y gestión de la propiedad o servicio de llaves si no vives aquí. Pregunta por las cuotas de comunidad actuales y cualquier obra aprobada antes de comprar en una comunidad.
¿Cuánto tarda la compra?
No hay un plazo estándar único. Una compra al contado sencilla puede firmarse en pocas semanas una vez listas las comprobaciones y los documentos; las hipotecas, los problemas legales complejos, la documentación internacional o la compra sobre plano pueden tardar bastante más. Trata cualquier plazo como una estimación. El objetivo no es firmar rápido — es firmar correctamente.
¿Puedo alquilar la propiedad como vivienda turística?
Posiblemente — pero no lo des por hecho. El alojamiento turístico está sujeto a normas autonómicas, municipales y de comunidad y, desde abril de 2025, un propietario que quiera iniciar cierta actividad turística en un inmueble de una comunidad puede necesitar la aprobación expresa y previa de la comunidad. Si los ingresos por alquiler influyen en tu decisión, comprueba si la propiedad concreta puede usarse legalmente así antes de comprarla.
El objetivo no es firmar rápido. Es firmar correctamente.
Cómo ayuda Conrisa
Comprar implica a varios profesionales; nuestro trabajo es mantener la parte inmobiliaria clara y coordinada — encontrar la zona adecuada (comparada según cómo quieres vivir, no solo por lo que hay disponible), encontrar la propiedad adecuada, ayudarte a entender lo que visitas, encargarnos de las ofertas y la negociación, y coordinar con tu abogado, asesor fiscal y asesor hipotecario (y gestionar la búsqueda y la comunicación local si estás en el extranjero), en cinco idiomas. Lo que no hacemos es sustituir a tu abogado independiente, asesor fiscal, asesor financiero o profesional de extranjería.
Empieza en el sitio correcto
No necesitas cada detalle antes de visitar — necesitas tu presupuesto, los grandes pasos y los profesionales independientes adecuados antes de comprometerte. Cuéntanos qué buscas y te ayudaremos a empezar en el sitio correcto.